לוח תשלומים לדירה מקבלן לפי חוק המכר

לפי מדריך משרד הבינוי והשיכון, המוכר אינו רשאי לגבות מעל 7% ממחיר הדירה בלי להבטיח את כספי הרוכש באחת הדרכים שמונה חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות): ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, שעבוד מתאים, הערת אזהרה או העברת זכות בדירה או בקרקע. לצורת הבטוחה יש השפעה על מגבלות לוח התשלומים, ולכן אל תסתמכו על הכותרת 'לפי חוק המכר' בלי לזהות את הבטוחה בפועל.

• השוו בחוזה את מחיר הדירה, מועדי התשלום, סוג הבטוחה ואופן קבלתה.
• בררו עם עורך הדין מטעמכם אם המסמך שקיבלתם הוא הבטוחה שהוסכמה ושהוא מתייחס לעסקה שלכם.
• שמרו עותק של כל בטוחה, אישור תשלום וקבלה עם תאריך וסכום.

משרד הבינוי והשיכון מסביר שכאשר הכסף לא מובטח בערבות בנקאית או בפוליסת ביטוח, תקנות סייג התשלומים מגבילות את הגבייה לפי שלבי בנייה, גם אם בחוזה נקבעו מועדים אחרים. הטבלה שלהלן היא לבנייה חדשה, מתוך מדריך המשרד; לדירות חדשות במסגרת חיזוק בניין קיים מופיעה במקור טבלה אחרת. אין להחיל אותה כמות שהיא על כל פרויקט או כל סוג בטוחה.

• ודאו עם עורך הדין איזה מסלול תקנות חל על העסקה.
• השוו בין התקדמות הבנייה, חלק הבניין שאליו מתייחס השלב ובקשת התשלום.
• כאשר הפרויקט מלווה פיננסית, בדקו את הוראות התשלום בשוברים בפסקה הבאה.

לפי טבלת משרד הבינוי והשיכון, השלבים והשיעורים בבנייה חדשה הם: 31% בסיום יציקת רצפת המפלס התחתון של כלל הבניין; 25% בסיום השלד, כולל עבודות המנויות במקור, בקומת הדירה ובקומות שמתחתיה; 5% בסיום שלד כלל הבניין; 6% בסיום חיפוי החוץ של כלל הבניין; 10% בסיום טיח וריצוף בדירה; 13% בסיום חיפוי פנימי והתקנת חלונות, מעקות ודלתות המנויות במקור בדירה; 5% בסיום מערכות משותפות ופיתוח הנדרשים לקבלת אישור אכלוס בכלל הבניין; ו-5% עם אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה. סך הכול 100%. קראו במקור את ההגדרה המלאה של כל שלב; התיאור כאן מקוצר לצורכי התמצאות.

• האחוזים אינם הוראת תשלום אישית; בדקו קודם את סוג הבטוחה ואת המקרה שלכם.
• שמרו אסמכתה להתקדמות העבודה ולתשלום שבוצע.
• בפרויקט חיזוק ותוספת דירות, השתמשו בטבלה הייעודית במקור ולא בטבלת הבנייה החדשה.

לפי מדריך משרד הבינוי והשיכון, בפרויקט הנבנה בליווי פיננסי התשלום בעבור הדירה נעשה באמצעות פנקס השוברים בלבד. הפנקס מופק בידי הבנק המלווה; המשרד ממליץ לפנות לבנק המלווה דרך פרטי הקשר שעל הפנקס כדי לוודא התאמה לפרטי הבנק. אל תעבירו כסף לפי הוראה שהגיעה רק בהודעה או בשיחה בלי אימות עצמאי.

• התאימו בין שובר, פרטי הפרויקט ודרישת התשלום שקיבלתם.
• שמרו קבלה מפורטת לכל תשלום; זו גם המלצת משרד הבינוי והשיכון.
• בכל שינוי של חשבון או אמצעי תשלום, עצרו ואמתו ישירות מול הגורמים המוסמכים.

קחו את הלוח החוזי וסמנו ליד כל שורה את הסכום, תנאי התשלום, הבטוחה, מסמך הדרישה ותאריך האישור מהבנק או מהמוכר. הפרידו בין מחיר הדירה לבין הצמדה ותשלומים נלווים שנקבעו בחוזה; אם החישוב אינו ברור, בקשו פירוט לפני התשלום. משרד הבינוי והשיכון ממליץ לעבור על כל הסכומים הנלווים בחוזה מראש.

• ציינו את מועד הדרישה ומועד התשלום בפועל בנפרד.
• עקבו אחר יתרה חוזית ודרישות הצמדה לפי הסעיפים האישיים בחוזה.
• לפני חתימה או מחלוקת על דרישה, פנו לעורך דין מקרקעין מטעמכם.