השכרה רגילה אינה מכירה
במסלולי הרכישה הרגילים של דירה בהנחה, השכרה למגורים מותרת ככלל גם בתקופה שבה המכירה מוגבלת. עם זאת, אל תסיקו שכל דירה שנרכשה בהנחה כפופה לאותו מסלול: בדקו את חוזה הרכישה, כתב ההתחייבות ותנאי המכרז שלכם. היתר להשכרה אינו היתר לשימוש אחר בדירה או לעקיפת תנאי מימון.
חשוב במיוחד להבחין במסלולים מיוחדים. בקובץ החלטות המועצה קיימת, למשל, הוראה בסעיף 4.2.20 לגבי מיזם שכונת מגורים ביוזמת צה"ל ובאישור שר הביטחון, שמגבילה גם השכרה לצד שלישי לחמש שנים מיום קבלת תעודת גמר, בכפוף לחריגים ואישורים. לכן הכותרת דירה בהנחה לבדה אינה מספיקה כדי להחליט שמותר להשכיר את הדירה שלכם.
את תקופת איסור המכירה מחשבים משני מועדים
סעיף 4.7.8 בקובץ החלטות המועצה קובע במסלול מחיר מטרה איסור מכירה לצד שלישי למשך חמש שנים מיום קבלת תעודת גמר או שבע שנים ממועד ההגרלה שבעקבותיה נרכשה הדירה, לפי המוקדם. הסעיף מחיל את ההגבלה גם על מסלולים קודמים של מחיר מטרה, מחיר למשתכן ומחיר מופחת. ברכישה שלא במסגרת הגרלה הוא מגדיר את יום חתימת הסכם המכר כמועד ההגרלה לצורך זה.
בדפי הסבר לציבור מופיע לעיתים הניסוח טופס 4. הנוסח העדכני שקראנו בהחלטות המועצה אומר תעודת גמר. אל תחליפו בין אישור אכלוס, תעודת גמר ויום קבלת המפתח בלי לבדוק איזה מסמך ומועד חלים על הרכישה שלכם. שמרו את שני המועדים עם האסמכתאות, ובקשו מעורך הדין לבדוק את יום סיום ההגבלה לפני התחייבות לקונה.
מתנה או העברה אינן דרך לעקוף את ההגבלה
לפי סעיף 4.7.8, מכירה כוללת גם העברה ללא תמורה או בתמורה מופחתת. לכן העברה לקרוב משפחה אינה יוצאת אוטומטית מהכלל רק כי לא שולמה תמורה מלאה. גם מצב אישי שהשתנה אינו מבטל בעצמו את ההתחייבות.
אם מדובר בגירושין, ירושה או שינוי אחר בזכויות, בדקו את המסלול המתאים לפני חתימה. דף השירות של משרד הבינוי והשיכון כולל פניות למכירה או להעברת זכויות לפני תום התקופה, וכן מסלול להעברת זכויות לפי ירושה. עצם האפשרות להגיש בקשה אינה אישור לבצע את ההעברה.
צריך למכור קודם? יש ועדת חריגים, לא אישור אוטומטי
משרד הבינוי והשיכון מאפשר להגיש פנייה מקוונת לוועדת חריגים. בדף השירות מפורטים מסמכים לפי סיבות כגון גירושין, מצב רפואי או מצב כלכלי חריג. בין מסמכי הבסיס מופיעים חוזה רכישה מלא, מסמכי הדירה, תעודות זהות ומסמכים התומכים בסיבה לבקשה. יש לעיין ברשימה העדכנית לפי סוג הפנייה שלכם.
החלטות המועצה דורשות אישור משרד הבינוי והשיכון למכירה בתוך התקופה. במסלול מחיר מטרה, סעיף 4.7.8 גם קובע החזר של ההנחה בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן במקרה של העברת זכויות בתוך תקופת ההגבלה. אל תניחו שאישור חריג פירושו פטור מכל תשלום; בקשו פירוט כתוב של התנאים והסכומים החלים על המסלול שלכם לפני החלטה.
מה לשמור בתיק לפני שמתקדמים
רכזו את הודעת הזכייה ומועד ההגרלה, חוזה המכר ונספחיו, כתב ההתחייבות, אישור האכלוס ותעודת הגמר אם קיימים, וכן כל תשובה רשמית שקיבלתם. כתבו בנפרד מה מבקשים לעשות: השכרה, מכירה או העברת זכויות. זה עוזר למשרד ולעורך הדין לבדוק את השאלה הנכונה.
לפני השכרה בדקו גם את תנאי המשכנתה, הביטוח וחובות הדיווח והמיסוי לפי מצבכם. לפני מכירה בדקו את ההגבלה ואת האישורים הנדרשים, ולא רק את מחיר השוק. אל תסתמכו על עסקה של שכן או על תשובה מקבוצה: הדירה, מסלול הרכישה והמסמכים שלכם הם הבסיס לבדיקה.