מעל 7% צריך להבטיח את הכסף
לפי סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), מוכר אינו רשאי לקבל יותר מ-7% ממחיר הדירה בלי להבטיח את הכספים באחת הדרכים שהחוק מונה. ערבות בנקאית היא דרך אחת; החוק מונה גם פוליסת ביטוח, משכנתה ראשונה, הערת אזהרה והעברת זכות, בכפוף לתנאים של כל חלופה. לכן אין חובה לערבות בנקאית דווקא בכל עסקה.
גם הסכום שמתחת לסף אינו סיבה לשלם בלי בדיקה. בדקו את החוזה, את הבטוחה ואת לוח התשלומים עם עורך הדין מטעמכם. כאשר הכספים אינם מובטחים בערבות או בביטוח לפי החלופות המתאימות בחוק, יש גם מגבלות על שיעורי התשלום בהתאם להתקדמות הבנייה.
מה ערבות חוק מכר אינה מכסה
הערבות שבסעיף 2 נועדה להחזר כספים בעילות המפורטות בו, למשל מצבים מסוימים שבהם לא ניתן להעביר את הזכות בדירה בגלל עיקול, הליך חדלות פירעון או מניעה מוחלטת למסירת החזקה. ביטול חוזה כשלעצמו אינו נחשב מניעה מוחלטת לפי לשון הסעיף. אין להסיק מכך שאפשר לממש את הערבות בגלל כל איחור או כל ליקוי.
בדקו במסמך את שם הרוכש, פרטי הדירה, הסכום, נותן הערבות ותנאי המימוש. התאימו את התשלומים לאישורים ולבטוחות שהתקבלו, ושמרו גם את מסמכי הבנק או המבטח. אם חסרה בטוחה או שסכומה אינו תואם, בררו זאת לפני תשלום נוסף ואל תסתפקו בהבטחה בעל פה.
בדק ואחריות לתיקונים הם מסלול נפרד
חוק המכר (דירות) מסדיר אחריות לאי-התאמות בדירה. תקופת הבדק מתחילה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, ואורכה תלוי בסוג הליקוי לפי התוספת לחוק. תקופת האחריות היא שלוש שנים מתום תקופת הבדק. בתקופת הבדק ובתקופת האחריות כללי ההוכחה אינם זהים; יש לבדוק את הליקוי ואת נוסח החוק החל על העסקה.
החוק דורש הודעה למוכר לפי התנאים הקבועים בו. לגבי אי-התאמה שניתנת לתיקון, יש לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועליו לתקן בתוך זמן סביר. תעדו את הליקוי, מועד הגילוי, ההודעה והתשובה, במקום להניח שכתב הערבות על הרכישה יטפל בזה.
אם בחוזה יש ערבות בדק, קוראים את התנאים
אין להציג ערבות בדק בנקאית נפרדת כחובה כללית בכל רכישת דירה חדשה. חובת המוכר לגבי ליקויים אינה זהה לחובה למסור מסמך בנקאי כזה. אם סוכמה ערבות בדק בחוזה, למשל במסגרת עסקה שבה הצדדים קבעו בטוחות נוספות, צריך לבדוק בדיוק מה התחייבו לתת.
בדקו מי המוטב, מה הסכום, עד מתי הערבות תקפה, מה מפעיל אותה ואילו מסמכים נדרשים. ערבות בדק, ערבות ביצוע ובטוחה לפי חוק הבטחת ההשקעות אינן שמות חלופיים לאותה הגנה. לפני החזרה או ביטול של בטוחה, קבלו בדיקה משפטית של התנאים בעסקה שלכם.
תיק מסודר לפני התשלום ולפני המסירה
שמרו יחד את הסכם המכר, לוח התשלומים, שוברי התשלום, קבלות וכל כתבי הבטוחות. לצד אלה שמרו תיק נפרד לליקויים: תמונות, דוח בדיקה, פניות ותשובות. כך אפשר לראות מה נועד להבטיח כסף ומה מתעד דרישה לתיקון.
המאמר הוא הסבר כללי ולא ייעוץ משפטי. סוג העסקה, מועד החוזה, נותן הבטוחה והנסיבות משפיעים על הזכויות. אם מסמך חסר, תנאי המימוש אינם ברורים או שמבקשים מכם להחזיר ערבות, פנו לעורך הדין מטעמכם לפני הפעולה.