לא כל חוזה נכנס לאותו חישוב
תיקון 9 לחוק המכר (דירות) נכנס לתוקף ב-7 ביולי 2022 ואינו חל על חוזי מכר שנכרתו לפני תחילתו. לכן טבלה שמצאתם ברשת לחוזה ישן עלולה לתת לכם תשובה לא נכונה לחוזה חדש, ולהפך. בחוזה מוקדם יותר צריך לבדוק את נוסח החוק שהיה חל עליו, ולא להשתמש אוטומטית במדרגות שמופיעות כאן.
לפי סעיף 5א בנוסח הנוכחי, כשהדירה לא הועמדה לרשות הקונה לאחר שחלף חודש מהמועד החוזי, יש זכאות לפיצוי ללא הוכחת נזק, בעד כל חודש או חלק ממנו מתום אותו חודש ועד להעמדת הדירה לרשותו. הפיצוי לפי החוק מושווה לפיצוי שהוסכם בחוזה בשל האיחור, והגבוה מביניהם הוא הקובע.
המדרגות בחוזים שעליהם חל תיקון 9
לפי לשון סעיף 5א: מהתום של חודש מהמועד החוזי ועד תום ארבעה חודשים ממנו, הפיצוי מבוסס על דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה. בתקופה שתחילתה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים ממנו, דמי השכירות האלה מוכפלים ב-1.25. בתקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך, הם מוכפלים ב-1.5. החודש הראשון אינו נכלל בפיצוי לפי המנגנון הזה. החוק קובע תשלום בתום כל חודש בעד אותו חודש.
לדוגמה חשבונית בלבד: אם דמי השכירות המתאימים הם 6,000 ש"ח, מדרגת הבסיס היא 6,000 ש"ח, מדרגת 1.25 היא 7,500 ש"ח ומדרגת 1.5 היא 9,000 ש"ח. אין בכך קביעה ששכר הדירה באזור שלכם הוא 6,000 ש"ח, או שמגיע לכם סכום מסוים. תקופת איחור חלקית, מועד המסירה והחריגים צריכים להיבדק בעסקה עצמה.
בודקים את הסיבה לדחייה, לא רק את הכותרת
החוק כולל חריגים: איחור שנגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד, או איחור שנובע מנסיבות העומדות בתנאי הסיכול בחוק החוזים (תרופות). טענה כללית של הקבלן על מלחמה, מחסור בעובדים או שינויים בדירה אינה מכריעה לבדה אם החריג חל. צריך לבדוק את העובדות ואת הקשר בין הסיבה הנטענת לתקופת האיחור.
בקשו את ההסבר בכתב, עם התאריכים והסעיף שעליו הקבלן מסתמך. אם חתמתם על בקשת שינוי או על מסמך דחייה, העבירו גם אותו לעורך הדין מטעמכם. אל תניחו שכל הארכה שהודפסה בטופס שוללת את הפיצוי.
מה אוספים לפני פנייה לקבלן
שמרו את הסכם המכר, לוח הזמנים, הודעות הדחייה וכל מסמך שמתייחס למועד העמדת הדירה לרשותכם. לתמיכה בדמי השכירות אספו נתונים על דירות דומות, לא רק קבלה על הדירה שבה אתם שוכרים כיום. במחלוקת ייתכן שתידרש הערכה מקצועית.
ערכו טבלה קצרה עם המועד החוזי, תקופות הדחייה והתשלומים שכבר התקבלו. פנו בדרישה מסודרת לאחר בדיקת החישוב והמסמכים. לפני חתימה על כתב ויתור או מסמך מסירה שמוותר על טענות, קבלו ייעוץ פרטני. אין צורך להפוך את קבלת המפתח להחלטה משפטית חפוזה.